Различные жизненные ситуации вынуждают граждан прибегать к услугам кредитных учреждений, особенно, когда оформление займа является единственным выходом.

Не всегда, при обращении в кредитную организацию, клиент получает положительный результат, достаточно часто, приходит отказ, или требуемая сумма не одобряется, в результате чего, клиенту предлагают взять сумму в меньшем размере.

В таком случае, помочь смогут кредитные программы, предусматривающие обеспечение взятых кредитных обязательств, в виде залога жилой недвижимости.

Так как под залог отдается особо ценное имущество, потенциальный заемщик должен знать все нюансы сделки и осознавать возможные риски.

Суть сделки

Займ под залог квартиры, является видом кредитования, при котором граждане могут получить достаточно крупную сумму денег. Клиент подписывает с кредитным учреждением договор, суть которого сводится к указанию в нем условий о предмете залога.

Подписывая такой документ, потенциальный заемщик дает свое согласие на то, что в случае невозможности своевременного погашения долга, его недвижимое имущество будет передано в распоряжение кредитной организации.

А она, в свою очередь, имеет право продать ее в принудительном порядке и получить требуемую сумму денег. Залог в данном случае будет выступать в роли страховки кредитного учреждения на случай невозможности выплаты долга со стороны заемщика.

Какие преимущества дает такая сделка:

  • уменьшается процентная ставка по займу;
  • увеличивается шанс одобрения заявки со стороны кредитной организации.

Перед использованием квартиры в качестве предмета залога, следует внимательно изучить все основные особенности процедуры. Данная сделка полностью регулируется действующим законодательством РФ.

Стоит помнить, что банк имеет право устанавливать свои требования к предмету залога, главным из которых является его ликвидность.

Отражение в законодательных актах

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим процесс выдачи и оформления займов, является ФЗ «О потребительском кредите (займе)».

Вторым важным правовым актом является Гражданский кодекс РФ, устанавливающий цену залога (статья 340).

За последнее время, в законодательные акты были внесены поправки следующего характера:

 В случае, если кредитная задолженность не была погашена в срок кредитное учреждение вправе отобрать предмет залога, при этом, разница в стоимости на дату заключении сделки и ее окончания, не будет браться во внимание
 Залоговое имущество должно быть застраховано сумма страховки и размер займа должна быть одинаковой 
Договор приобретает свою юридическую силу с момента его подписания сторонами

На основании ГК РФ, статьи 339, соглашение о залоге должно быть составлено в письменной форме.

Требования к заемщикам

Кредитные учреждения могут устанавливать различные требования к своим клиентам. Это связано с тем, что конкретного правового регулирования данного вопроса, нигде не закреплено, так как предоставление займов различных размеров, является прерогативой кредитного учреждения.

Именно поэтому, займодавцы могут самостоятельно определять, кому выдавать кредиты, а кому отказывать.

К общим требованиям можно отнести:

  1. Возраст от 21-23 года (в некоторых организациях возраст снижен до 18 лет) до 75-80 лет.
  2. Наличие регулярного источника доходов.
  3. Заемщик имеет постоянную прописку на территории нахождения кредитного учреждения.
  4. Гражданство РФ.

Ограничения по возрасту связаны с тем, что по достижения 21-23 лет, субъект уже находит постоянное место работы и имеет стабильный заработок. Тем самым, банки страхуют себя от недобросовестных заемщиков.

Наличие постоянного дохода подтверждается документально, при помощи справки о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка.

По правилам, величина дохода заемщика должна быть больше не менее чем в 2 раза, чем размер ежемесячного платежа.

Требование о наличии прописки в регионе нахождения банка, а также гражданства РФ, определяются российским законодательством.

Видео: схемы оформления займов под залог недвижимости

Предложения от кредитных организаций

К наиболее выгодным предложениям от кредитных организаций, в настоящее время относятся:

 «Восточный банк» сумма достигает 1 000 000 рублей, ставка от 15,5 %, сроком до 5 лет
  Банк «Возрождение» сумма до 13 000 000 рублей, сроком до 15 лет, процентная ставка от 13,5 % 
 «Тинькофбанк» предлагает займ до 10 000 000, сроком до 20 лет, ставка от 15 %

Среди выгодных банков выделяются следующие предложения:

  «Сбербанк» можно получить до 10 000 000 рублей, базовая процентная ставка от 14%, нет комиссии за оформление сделки. К каждому клиенту индивидуальный подход, «зарплатные» клиенты могут рассчитывать на льготные условия 
 «ВТБ 24» своим клиентам банк предлагает взять займ под залог недвижимости. Размер может достигать 3 000 000 рублей под 16,5 %. Решение принимается в течение трех рабочих дней

Сравнительные характеристики различных кредитных организаций:

 Банковское учреждение  оформляется под залог недвижимости до 100 млн. рублей, переплата в год составит примерно 15 %, срок кредитования достигает 20 лет 
  КПК (кредитный потребительский кооператив) заемщики получают кредиты до нескольких миллионов рублей, сроком до 5 лет, переплата в месяц составляет 5 %
 МФО процентные ставки завышены до 4-7 %, выдаются до 1 млн. рублей
 Частные инвесторы наиболее невыгодный, так как переплата может составлять до 40 % в год, срок кредитования не превышает 15 лет, сумма — до 5 млн.

Получить займ под залог квартиры

Получить займ под залог квартиры, можно соблюдая следующий алгоритм:

 Заемщик должен изучить предложения от различных финансовых учреждений определить список требуемых документов, стоимость квартиры, передаваемой в залог, заполнить анкету и передать ее на рассмотрение кредитному менеджеру
 Стоит учитывать, что подаваемые заявки рассматриваются в течение двух суток но если речь идет об МФО, то заявка рассматривается быстрее (в течение нескольких часов до одних суток)
 Если кредитная организация дала положительный ответ то заемщик должен предоставить требуемый пакет документов, который обычно состоит из паспорта и документов на права владения предметом залога
 Последним этапом будет подписание договора и получение заемщиком требуемой суммы

Займ под залог ипотечной квартиры возможен в том случае, если первоначальным ипотечным договором, такое условие предусматривается и банк дает на это согласие (п. 2 статьи 342 ГК РФ).

От частного лица

Финансовый рынок насыщен не только официально зарегистрированными кредитными учреждениями, выдающими займы под залог квартир, но и частными инвесторами.

Такой вид ссуды достаточно опасный, так как передавая в залог квартиру, человек подвергается риску, заключить сделку с мошенниками.

Тем более, процентные ставки у частных лиц очень высокие и всегда имеется вероятность, что заемщик просто не сможет вовремя вернуть кредит, а договориться о продлении сроков, будет невозможно.

Оформление займа под залог с частным инвестором происходит в несколько этапов:

 Заключается основной договор документ должен содержать четкое описание условий выдачи займа (сумма, срок, процентные ставки и пр.). Обязательно указывается, что в качестве обеспечения выступает квартира
 На основании заключенного кредитного договора оформляется договор залога, содержащий полную информацию о предмете залога — адрес, стоимость, общее описание и пр. 
 Залоговый договор проходит регистрацию в компетентном органе без регистрации он будет считаться недействительным

Если заемщик все же решится на такого рода сделку, то следует внимательно изучить договор или привлечь к оформлению бумаг юриста.

Какова максимальная и минимальная суммы

Оформляя заявку на получение займа, клиент указывает сумму, желаемую к получению. Не всегда, указанный лимит одобряется банком. Размер кредита, по итогу, может быть меньше, в связи с тем, что клиент недостаточно платежеспособен, имеет низкую ликвидность обеспечения и прочее.

Размер займа обычно зависит от рыночной стоимости квартиры, передаваемой в залог, и не может быть больше 40-60 % от нее.

Алгоритм заключения договора

Поэтапный процесс заключения договора займа с залогом квартиры, выглядит следующим образом:

 Составляется заявка собирается требуемый пакет бумаг и вместе с заявкой передается в банковское учреждение
 Специалисты кредитного учреждения рассматривают поступивший пакет бумаг и принимают соответствующее решение
При положительном ответе с заемщиком подписывается договор и ему передается заявленная сумма денежных средств

На что еще стоит обратить внимание:

 Заключая такой договор, потребуется согласие жены (мужа) собственника квартиры а перед подписанием договора, кредитное учреждение вправе проверить помещение на соответствие описанию 
 Обременение с жилья будет снято  после полного погашения займа
 Для того, чтобы составленный договор имел юридическую силу он должен пройти регистрацию в Росреестре  а затем заемщик получает на руки либо новое свидетельство на квартиру, либо на старом ставится соответствующая печать

Процедура оформления договора, для некоторых заемщиков может показаться достаточно сложной, поэтому, для уверенности в правильности совершаемых действий, к процедуре можно привлечь квалифицированного юриста.

Необходимые документы

Стандартный перечень документов, для получения займа, можно разделить на две категории:

  • для заемщика;
  • относительно предмета залога — жилой квартиры.

В отношении себя заемщик должен предоставить:

 Паспорт гражданина РФ и справку о подтверждении получения стабильного заработка (по форме 2-НДФЛ или по форме банка) 
 Заверенная копия трудовой книжки заверяется в организации, где соискатель трудоустроен

В каждом индивидуальном случае, список документов может быть расширен или наоборот уменьшен, например, до одного паспорта. Как правило, такое возможно для зарплатных проектов, крупных вкладчиков.

Относительно предмета залога, предоставляется свидетельство о государственной регистрации, техническая документация, в зависимости от типа жилья, справки, выписка из ЕГРП, документ, подтверждающий оценочную стоимость имущества.

Способы получения денег

Заемщик может выбрать один из следующих способов получения заемных средств:

 На банковскую карту или счет такой способ достаточно удобен, так как при помощи банковской карты, можно легко не только получать наличные средства, но и пересылать их, оплачивать покупки через интернет. В данном случае, подойдет любой вид карты, как дебетовая, так и кредитная, главное, чтобы карты были именные. Для перевода средств на счет, достаточно предоставить её реквизиты, указав их при заполнении заявки
 С помощью электронных кошельков («Киви», «Яндекс.Деньги») кошелек «Киви» привязывается к номеру телефона владельца. С помощью кошельков можно оплачивать различные услуги через интернет, погашать займ и пр. За снятие денег через кошельки может взиматься дополнительная комиссия
 Денежные переводы систем «Контакт» и «Золотая корона» для получения средств, следует иметь при себе паспорт и номер перевода, который приходит в виде СМС на номер заемщика, после поступления средств на счет. Денежные переводы выдаются в банковских учреждениях, сотрудничающих с данными системами

Способ получения денег, заемщик выбирает сам, указывая его при заполнении анкеты-заявки на оформление займа.

Процедура погашения долга

Вариантов погашения долгового обязательства достаточно много. Среди наиболее популярных можно выделить:

  Внесение денежных средств в кассу кредитного учреждения, выдавшего займ при себе необходимо иметь паспорт
 Через почту России с помощью почтового перевода, заемщик должен заполнить бланк, денежные средства могут поступать на счет в течение 5-7 рабочих дней, что стоит учитывать, для соблюдения сроков погашения кредита
 Через интернет-банкинг такой способ удобен, если данный сервис подключен к банковской карте, оплату можно производить в удобном месте, при наличии выхода в интернет, денежные средства поступают на счет практически сразу
  При помощи банковской карты через личный кабинет кредитного учреждения 
  С помощью электронных кошельков «Яндекс Деньги», «QIWI кошелек» вся процедура также происходит через личный кабинет 
 Через отделение любого банка при себе следует иметь паспорт и реквизиты счета для перевода средств, за такую услугу банк может взимать комиссию

Какие существуют риски для сторон

Заключая договор займа под залог квартиры, обе стороны сделки, имеют определенные риски. Для кредитного учреждения, главный риск — это недобросовестность заемщика. Всегда имеется вероятность, что долг не будет возвращен в срок.

Свои риски банк покрывает либо при помощи высоких процентных ставок, либо при помощи обеспечения. Так как в залог передается квартира, то свои риски банк покрывает практически полностью.

Риски для заемщика более высокие:

 На жилье накладывается обременение соответственно, собственник не сможет полностью им распоряжаться 
 Страхование залогового имущества в результате чего, сумма к возврату получается намного больше
 Если произошла просрочка более трех месяцев то кредитная компания может выставить квартиру на торги, и от реализации забрать сумму непогашенного долга, с учетом всех процентов и штрафных санкций

В последнем случае, кредитор может не забирать квартиру в счет погашения задолженности, если:

  1. В ней прописаны несовершеннолетние дети.
  2. У должника нет иного жилья в собственности для проживания.

Но это допускается в том случае, если заемщик сможет договориться с банком, так как если квартира официально в залоге у банка, то вопрос будет решаться через суд.

Избежать потери имущества можно в том случае, если своевременно вносить требуемые платежи. Перед оформлением такого займа, следует понимать, что это длительная по сроку возвращения программа.

За это время может случиться что угодно, поэтому заемщик должен реально оценивать свои возможности.